金年会,金年会官网,金年会平台,金年会登录,金年会网址,金年会网站,金年会app,金年会官方网站,金年会体育,金年会数字站,金年会娱乐,金年会体育赛事,金年会体育,金年会最新入口当前，中国经济还处于调整期，体现在不动产与零售消费商业领域——冷暖不一。商业不动产还在深度调整，零售消费端开始出现回暖，但是温度有限。企业端，投资信心与开发动力仍显不足，好的迹象是10月下旬开始，不少企业恢复了部分投资动作。
不过，面对挑战，行业并未止步。企业积极拓宽融资渠道，尤其加速推进消费基础设施公募REITs落地，同时深化数字化转型、探索多元化经营，全面提升运营质量与消费体验。越来越多的商业项目正以业态创新和模式重构响应市场，积极迎合日益多元且细化的消费需求。
展望未来，市场仍将处于多重变量交织的动态进程中。企业需敏锐捕捉消费趋势与宏观环境变化，强化运营韧性与策略敏捷性，方能在新一轮周期中稳健前行。
在此背景下，观点指数研究院依托专业深度调研与系统数据分析，于2025观点商业年会现场隆重发布《表现力指数 • 2025年度商业地产表现报告》，全方位解构行业产业链的演进与格局变迁。相关成果将汇聚成“表现力指数 • 2025年度商业地产表现”并在现场作权威发布，旨在为市场主体提供切实参照，助力行业在不确定性中探寻确定性的发展路径。
2025年1-9月全国办公楼市场数据出现投资销售双降、供需结构错位的阶段性特征，市场正处于量价寻底向结构分化转型的关键窗口期。
新增供应层面，据观点指数监测，写字楼新项目高度集聚于上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，这些新项目突破单一办公属性，以绿色认证、TOD布局、综合体业态强化办公体验。同时，当前写字楼绿色建筑已从理念倡导转为硬性标配，推动商务地产行业向可持续发展服务商转型。
聚焦需求端，据观点指数统计，科技、金融以及专业服务三大行业仍然是写字楼租赁需求的主力，合计租赁单数占比达63.95%，其中科技行业以27.9%居首。此外，医药健康、消费零售等行业需求也较为活跃。
在供需失衡的系统性压力下，企业资产质量与运营效率的差异被直接转化为收入表现的差距，进一步加剧了市场分化。其中，头部企业虽然收入微降但规模优势稳固，同时核心商圈高端资产仍是写字楼企业抵御风险的压舱石。
投资市场表现上，凭借区位优势、资产质量以及产业支撑等优势的优质写字楼资产，仍是资本争夺的焦点，企业自用需求也将随产业升级而持续释放。同时，除传统的大宗交易方式外，资产证券化已成为写字楼资产退出的重要金融渠道，形成投资、增值、再投资的良性循环，产品创新明显加速。
2025年宏观经济的稳定运行，为写字楼市场提供了基础支撑。据国家统计局数据，2025年第三季度国内生产总值（GDP）达35.45万亿元，同比增长4.8%，虽较二季度的5.2%有所放缓，但仍延续了稳定增长的态势。
从全年进程看，前三季度GDP总量已突破101.5万亿元，累计同比增长5.2%，季度增速形成5.4%、5.2%到4.8%的温和调整轨迹，既体现了宏观经济的韧性，也反映了阶段性增长压力。
在整体经济保持稳定增长的同时，动能转换期的结构性压力也直接反应在商务活动需求上，使得写字楼市场在承压中步入深度调整新阶段。当前经济增速的边际放缓，叠加企业为应对宏观环境而普遍采取的降本增效策略，在一定程度上抑制了办公空间的扩张需求。
国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。
同期办公楼新开工面积与竣工面积形成鲜明对比，两者面积累计值分别为1122万平方米和1100万平方米，前者同比下滑22.3%，后者同比上涨16.5%。
从数据走势来看，投资端与销售端的持续下滑，直接反映出市场参与主体的谨慎预期，行业尚未摆脱调整周期。同时，企业购置与扩张需求仍处低位。办公市场正经历供给主动收缩以适配需求的调整过程，开发商通过减少投资缓解库存压力，这种以缩求稳的策略将逐步传导至未来供应端。
建设数据表现上，新开工与竣工面积的反向走势表明短期库存压力与长期调整机遇并存。
短期来看，历史项目集中交付推高库存压力。1-9月竣工面积同比实现增长并非是新增供应扩张，而是2022-2023年开工的存量项目进入收尾阶段。
长期来看，新开工收缩将逐步改善供需失衡。新开工的主动收缩本质是对需求基本面的适配，预计2026年后供应增速将进一步放缓。2027年至2028年，重点城市有望实现供需再平衡。这种调整短期内虽难以见效，但为核心资产的价值回升奠定了基础。
空置率表现上，据戴德梁行数据，截至2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者全市空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。
具体来看，凭借政治经济核心地位及严格的新增供应管控，供需关系保持相对平衡，北京甲级写字楼空置率在一线城市中维持最低水平并持续优化，是四大城市中唯一空置率同比及环比均改善的城市。
对比上年年末，北京甲级写字楼空置率下降1.8个百分点至16.5%。而上海、广州及深圳三城均面临不同程度的市场压力，三季度空置率水平均超20%，季末空置率水平分别为23.5%、20.8%以及29%。
其中深圳由于新增供应与实际需求之间的结构性错配等综合影响，其甲级写字楼空置率表现已连续多个季度位居一线城市首位，高空置率风险尤为突出。
新增供应层面，世邦魏理仕数据显示，2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应集中放量，同比增长近七成。2026年至2027年供应节奏将有所放缓。
从数据来看，今年全国写字楼新增供应仍处于阶段性高位，但其增速与区域分布明显不均衡。
据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点城市新增56个写字楼项目亮相，合计建筑面积超570万平方米。
新项目高度向上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，这五座城市新增写字楼项目数占比均超10%，新增供应以核心城市为主导。
其中，上海是期间全国供应项目数最多的城市，且多为区域地标或高规格综合体，如370米“浦西第一高楼”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商业中心、世博天地T2等，覆盖徐家汇、前滩、张江等核心板块，精准匹配科技、金融企业的高端办公需求。
2025年3月，希慎兴业作为百年港企中的商办运营标杆，其全资打造的内地首作上海利园正式亮相，标志着这家植根香港百年的企业，将铜锣湾成熟的区域运营经验与内地市场需求深度融合，开启沪港双城商业共生的新篇章。
上海利园占据南京西路商圈延伸带与苏州河交汇的核心区位，毗邻地铁13号线自然博物馆站，同时与东斯文里历史风貌区无缝衔接，是集1.8万平方米精品商业与5万平方米甲级写字楼于一体的商办综合体。
在运营逻辑上，上海利园践行希慎立体城市的理念，构建办公+社交+零售+餐饮的复合生态圈。其中，甲级写字楼精准锚定商务精英需求，凭借精细化运营与优质硬件，吸引中宏保险、国泰君安等金融保险巨头，以及OTB、I.T等国际时尚集团入驻，形成产业聚合效应。
同时，在办公领域，希慎与IWG成立的合资公司表现尤为亮眼，作为香港及大湾区IWG共享工作间品牌的独家运营商，该合资公司2025年上半年签订5个新据点，目前在大湾区运营40个中心，出租率及业务表现稳定。
广深蓉新增项目聚焦核心板块，产业导向明确。广州新项目中，超半数位于琶洲、国际金融城等产业核心区，聚焦互联网+金融行业的办公需求。深圳新项目集中在后海、前海等，以科技企业总部为主。
观点指数注意到，2025年写字楼新项目不再是单一办公载体，而是通过绿色认证、TOD布局、综合体业态的组合，强化高效、健康的办公体验，精准契合企业的需求偏好。
具体来看，LEED、WELL、中国绿色建筑三星等国际和国内绿色、健康建筑认证成为大多数高端写字楼项目的标准配置，业主方正通过提升建筑本身的健康、环保与可持续属性来构建核心差异化优势。
如上海中海金融中心达成LEED铂金级+WELL金级+绿建三星认证、西安环贸中心达成西北首个绿建+LEED+健康建筑全认证等，这类项目通过节能系统、健康通风、绿色材料等配置，能吸引注重ESG形象的外资企业、金融机构入驻。
与此同时，超过80%的项目强调其地铁上盖或紧邻地铁的交通优势，轨交物业已成为高标准写字楼不可或缺的要素。
开发商层面，年内以陆家嘴集团、中海商务、越秀商管、嘉里建设、恒基地产、招商商管、新鸿基、保利发展、合景泰富商业资管等为代表的企业写字楼管理规模实现进一步增长，且项目多位于一线及新一线城市核心板块，将有助于提升其市场份额与品牌影响力，增强在写字楼运营领域的抗风险能力与持续盈利能力。
举例来说，随着年内上海新岸商业中心建成，恒基地产在内地的收租物业组合拓展至约1340万平方英尺，其中写字楼楼面面积增长至950万平方英尺，占比71%。
依托集团可持续发展策略指引，恒基中国持续优化商业发展模式。2025年3月，上海星扬西岸中心、688广场荣获由国际WELL建筑研究院（IWBI）颁发的WELL Core v2铂金级认证，恒基中国上海办公室（含星卓物业）亦荣获WELL铂金级认证，恒基中国始终以建筑品质与绿色标准筑牢资产价值。
同时，运营层面深度践行“工享作乐”理念，通过一键星群智慧平台整合社群资源，实现资源共创。随着恒基中国内地项目的社群生态不断扩容，也为其楼宇内部的资源互通搭建了高效桥梁，同时在区域范围内为多元业态的联动协同解锁了更广阔的空间，让跨领域合作、场景化融合的有更多的可能性。
得益于杭州、天津及深圳前海新综合用途发展项目的落成，截至2025年6月底，嘉里建设内地投资物业组合应占楼面面积增长至1341.5万平方英尺。其中办公楼业态应占楼面面积增长至710.1万平方英尺，出租率稳定在90%。
2025年1-9月期间，商办运营商新亮相的写字楼项目还包括中海金融中心、保利光谷中心、KIC企业天地、西安环贸中心、世纪财富广场、前滩中环广场、科学之门A塔、招商局中心等。
在可持续发展理念深化与政策监管趋严的双重背景下，2025年写字楼绿色建筑已完成从理念倡导到硬性标配的质变，从加分项转变为标配项，成为衡量项目竞争力的核心指标。
从实践来看，中海商务、陆家嘴集团、恒基地产、瑞安办公、招商商管、恒隆地产等多家商业地产企业率先布局，通过智慧能耗管理、场景化体验、生态空间设计等提升项目的实用价值。
整体来看，绿色建筑进一步重塑了写字楼的物理空间形态，推动商务地产行业从传统空间提供者，向兼具环保责任与长期价值的可持续发展服务商深度转型。在此趋势下，商办市场的绿色竞争力或将成为未来资产价值的核心锚点，而具备全周期绿色运营能力的企业，将在行业发展中占据绝对优势。
与此同时，年内企业兴起自建总部潮，科技、制造类企业通过自建总部大厦，成为供应端的重要补充力量，如腾讯、小米、索菲亚、平安信用卡、哈啰等企业有新增企业总部大厦或区域总部亮相，这类项目选址多绑定企业核心业务所在的产业集群区，便于产业链协同。
聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，TMT、金融以及专业服务业仍是办公市场的主力需求行业，三者均位居北京、上海及广州重点三城的甲级写字楼租赁需求行业占比的前三。
同期TMT行业稳居深圳写字楼租赁需求榜首，占比达24.9%，住宿餐饮、金融以及专业服务业、能源及资源紧随其后，占比均超10%。
与此同时，据观点指数不完全统计，2025年1-9月期间，科技、金融、专业服务三大行业构成需求主力，三者统计租赁单数（单个企业入驻计为1单）合计占比达63.95%。
科技行业以27.9%的数量占比稳居需求榜首，成为2025年写字楼租赁市场的第一驱动力。其中，AI相关企业租赁总数占科技类需求的26.8%，以上海科学之门A塔集中入驻的盐巴科技、千瓦科技等AI企业为代表，现阶段人工智能产业的爆发式增长对办公空间的需求有所增长，同时芯片与算力领域需求强劲，乐鑫科技（芯片）、克拉玛依算力创新中心（算力基建）等企业均选择核心城市科创园区，如上海张江科学城累计吸引12家科技企业入驻，形成产业集聚效应。
观点指数注意到，科技企业区位选择偏好明确，超半数选择核心城市的科创园区或甲级写字楼。
金融行业以23.8%的数量占比位居第二，成为写字楼市场的稳定器，尤其在核心商务区表现活跃。
其中入驻企业所处的业态分布多元，证券、基金类企业占比37%，爱建证券、华夏基金等纷纷入驻上海前滩四方城、北京北辰中心等核心地标。同时，资产管理类需求崛起，众六资产管理、鼎一投资等机构偏好上海金桥万创中心、北岸长风等兼具金融氛围与成本优势的载体。
金融企业区域集中度较高，62%的金融租赁案例集中在上海陆家嘴、北京金融街、广州天河等传统金融核心区，如上海陆家嘴集团运营项目累计吸引10家金融企业入驻，北京金融街卓著中心引入法巴天星保险等国际机构，印证了核心商务区高留存率的特征。
同时政策驱动型需求显现，如珠海横琴、广州南沙等自贸片区凭借税收优惠吸引金融企业入驻，其中包括光大嘉宝入驻珠海横琴澳金财富大厦等。
专业服务行业以12.2%的占比成为第三大需求来源，以法律、咨询类企业为核心，如中伦律师事务所、沪师律师事务所等多家律所入驻西安环贸中心、上海中海中心等甲级写字楼，这类载体的高端形象与专业氛围符合律所接待客户的需求。
除三大主力需求行业外，医药健康、消费零售、制造与能源等行业，同样展现出相对活跃的租赁需求。
总体来看，基于2025年1-9月的写字楼租赁需求数据，当前市场需求表现出科技引领、金融支撑、专业服务与医药健康、消费等补充的格局。同时，写字楼租赁行业需求与产业升级深度绑定，AI、资产管理、生物医药等新兴领域成为增长引擎。
观点指数判断，随着“十四五”收官与“十五五”规划推进，新质生产力持续赋能，写字楼租赁市场正呈现新的发展格局。科技、金融和医药健康等行业作为需求主导力量的地位进一步巩固，同时区域产业特色化带来的需求差异也更加显著。
当前，重点城市写字楼租赁市场仍面临挑战，而写字楼业主方为了维持出租率稳定，继续采取更具竞争力的租金策略，以价换量仍是业主去化的主要选择，这给租户带来了有利的议价窗口。
据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉）累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9%。
期间重点八城累计平均办公租金单价同比均出现不同程度的下滑，同比变动区间为-21.2%至-3.2%。
具体来看，2025年第三季度末，北上广深四城甲级写字楼租金单价分别为215.51元/平方米/月、205元/平方米/月、120元/平方米/月以及153.4元/平方米/月。
四大城市租金环比全部录得负增长，环比变动区间为-4.2%至-2.8%，且租金已连续多个季度录得负增长，办公市场下行压力持续深化，业主的以价换量策略短期内仍是必然选择。
从数据来看，当前办公租赁市场的核心逻辑仍由企业降本增效需求与业主以价换量策略共同主导，市场正处于供需博弈的关键调整期。观点指数认为，现阶段办公楼市场已逐步靠近阶段性底部，后续租金下行节奏有望进一步减缓，但市场真正实现企稳回升，仍需等待需求端释放明确的复苏信号。
聚焦写字楼项目出租率层面，观点指数筛选69个重点写字楼样本，涵盖北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉等重点城市，监测其出租率走势情况。
据观点指数监测，样本项目平均出租率在一年周期内呈现阶梯式下降。2024年6月至12月，出租率从85.37%微降至84.14%，半年跌幅为1.23个百分点。2024年12月至2025年6月，跌幅扩大至1.6个百分点，样本项目平均出租率降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。
出租率持续下滑本质是供应放量与需求疲软的双重压力共振，虽然观点指数统计的样本出租率绝对值高于整体市场，但下行趋势与重点城市办公市场表现一致。
从数据来看，69个写字楼样本项目的出租率变化是全国写字楼市场供需失衡、需求疲软的微观缩影，行业已进入去库存、调结构的深度调整阶段，短期压力与长期转型机遇将并存。
与此同时，今年下半年仍有大量延迟入市的项目将集中交付，需求端仅新质生产力企业、金融、专业服务、消费企业等展现局部需求动能，尚未形成规模化复苏支撑。因此，写字楼项目出租率下行趋势短期内难以逆转，预计2025年末至2026年仍将处于调整阶段。若未来供应增速放缓与需求实质性复苏形成共振，出租率或有望逐步企稳，但这一过程可能需要2-3年周期。
具体来看，在69个写字楼样本中，2025年6月出租率超90%（含）的项目共24个，占比约35%，京沪两城项目数量合计占比超50%，其中核心商圈与产业核心区，如北京CBD、上海静安寺、深圳南山科技园等是主要分布地。
运营商层面则以嘉里、太古、国贸、世茂、恒基等头部开发商项目占据主导，品牌背书下的建筑品质与专业运营能力正是项目维持高出租率的关键支撑。
值得关注的是，部分项目不仅维持高位，还实现逆势回升，比如深圳宝安中粮大厦从2024年6月的85.0%升至94.0%、恒基上海淮海中路合作项目从80%升至91%，背后是租户结构优化与服务升级的推动。
此外，香港越秀大厦、上海静安融悦中心A栋、北京通泰大厦等5个项目出租率维持满租，成为市场的稳定器。
整体来看，这些高出租率项目多集中于核心城市核心商圈，且具备品牌加持、运营能力强等优势，成为当前办公租赁市场的抗跌主力，也进一步凸显办公市场优质资产稀缺、强者恒强的分化格局。
分城市来看，13个城市平均出租率对比上年同期均下跌，跌幅从0.99%到11.2%不等。出租率数据显示，重点城市写字楼市场普遍面临压力，但不同能级和区位的城市表现出显著的抗风险差异。市场已从过去的同涨同跌进入深刻的梯度分化阶段。
其中，北上广深与香港的调整幅度明显更小，2025年6月出租率均超82%，同比跌幅均低于3%。而杭州、南京、无锡、重庆等重点城市跌幅普遍更大。同时，武汉、天津等地的样本项目平均出租率水平处于低位。
观点指数认为，一线乃至超一线城市中，香港以金融、科技等高端产业为主，企业租赁需求更稳定；北京凯晨世茂中心、北京金融街中心等核心项目依托金融、央企租户支撑保持稳定，上海恒隆广场、上海金茂大厦写字楼等高端项目虽下滑但幅度可控。
武汉、天津等城市产业结构偏传统，企业扩张意愿弱，叠加远程办公普及，传统办公需求持续收缩等因素，导致出租率长期低位。南京、杭州虽为新一线城市，但部分新兴产业收缩明显，需求端支撑不足。
总结来看，核心商圈资源、产业支撑力、市场供需结构等是决定城市写字楼出租率表现的重要变量，且直接造就了不同区域项目的抗风险能力存在差异。
其中，核心商圈的高端写字楼与产业集聚区域的项目，依托成熟配套、稳定优质租赁需求及供需相对平衡的格局，展现出极强的出租率韧性，在市场调整期仍能维持高位。而非核心区域、缺乏明确产业支撑的项目，则因配套不完善、目标租户流失及供过于求的压力叠加，空置率高企，出租率下行压力显著。办公资产间的市场表现差距进一步拉大。
企业经营层面，出租率下滑已迫使业主普遍采取以价换量的策略，通过租金折让、延长免租期、提供装修补贴等方式争夺租户。结合上文分析的办公租金连续多季度负增长的背景，出租率与租金的双降将进一步挤压资产收益空间，老旧楼宇或非核心区位项目面临的去化压力尤为突出。
样本企业内地写字楼业务收入普遍收缩，超八成企业收入出现同比下滑，仅少数企业实现小幅增长。17家样本企业中，14家收入同比下降，占比达82.4%，仅3家企业实现正增长，且涨幅均在8%以内，印证了以价换量策略在维持出租率的同时，正侵蚀着业主的租金流，直接反映了写字楼资产收益能力的整体弱化。
具体来看，17家样本企业内地写字楼业务半年度收入区间从0.55亿元到17亿元之间，同比变动区间为-24.64%至7.92%。样本企业不仅在收入体量上差距悬殊，增长态势也有鲜明对比，整体分化特征突出。
其中收入规模位居前列的企业，集中在中海商业、陆家嘴集团、嘉里建设等头部玩家，这些企业依托庞大的办公资产规模，核心项目的运营管理能力，稳居收入体量前列。
其中，中海商业与陆家嘴集团的办公规模优势尤为突出，成为支撑其收入领先的关键基础。以陆家嘴集团为例，截至2025年6月底，其持有在营的甲级写字楼数量已增至36幢，总建筑面积达245万平方米，较上年年末增长3.81%。
值得关注的是，港资开发商的抗跌表现，恒隆、太古、嘉里建设等企业租金收入跌幅均控制在个位数以内，韧性显著。
这些企业聚焦核心商圈、定位高端客群的优势明显，项目以外资及专业服务机构为主要租户，需求黏性强，在市场整体下行的周期中，表现出优于非核心区项目的空置率与租金稳定性，成为企业穿越周期的压舱石。
然而，即便是优质资产也难以完全免除系统性风险。正如嘉里建设在其公告中所指，在经济前景不明朗与市场供过于求的双重冲击下，企业租户普遍采取以“降本增效”为目标的租赁策略，包括租约重组、缩减面积或搬迁，这给所有办公物业的出租率与租金收益带来持续压力。
整体来看，当前写字楼市场呈现体量与增长分化的格局，并非短期市场波动，而是行业进入深度调整期的典型结构性特征。在供需失衡的系统性压力持续释放的背景下，企业间的资产质量包括核心区位布局、优质资产占比等，以及运营效率的固有差异被进一步放大，并直接映射为收入的显著差距，进而将市场的分化程度持续推深。
而随着优质资产向头部企业进一步集中、非核心资产去化压力持续，预计将在中长期内持续主导写字楼市场的发展方向，成为行业调整周期中的核心趋势。
回顾年内写字楼企业/项目的经营表现，观点指数注意到，在写字楼市场深度调整阶段，不少企业/项目通过差异化定位、产业生态平台搭建、产品细化、服务创新等举措实现逆势增长。
如上海中海中心项目汇聚多家专业法律机构，构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台。同时项目落地“楼宇法律服务中心”，将进一步吸引更多上下游关联企业集聚，形成产业集群效应。
与此同时，观点指数注意到，2025年以来，写字楼企业拆解不同客群的差异化需求，而非笼统的空间划分，其中包括嵌入灵活办公空间产品，如共享工位、共享会议室等，细化装修等服务。
举例来说，陆家嘴集团旗下的陆家嘴办公LOFFICE持续深耕办公市场，以多元化产品体系赋能上海浦东发展，构建从标准办公、精装办公，以及灵活办公等相结合的发展矩阵，满足从初创到总部级等不同规模企业的办公需求。
其旗下灵活办公产品体系LSPACE陆创营，覆盖陆家嘴、前滩、张江等核心区域，能够满足初创企业、中小微企业以及项目制团队对办公空间的灵活租赁需求，同时也适应企业在不同发展阶段对办公空间调整的需求。
除陆家嘴集团外，瑞安办公、恒隆地产、中海商务、鸿商务等企业的实践，均细化了办公产品，增加项目的竞争力。
结合企业经营活动来看，观点指数认为办公市场调整期的增长逻辑逐渐从单一的硬件比拼升级为硬件价值赋能协同发力。项目的硬件配套成为基础性支撑，而精细化定位与生态运营成为项目放大价值、突破周期的重要变量。
写字楼资产作为商业地产的重要组成部分，基于长期稳定的租金收入、资产价值等属性，成为投资者长期资产配置的重要选择。
据仲量联行数据，2025年第三季度中国大宗交易市场中，办公楼资产以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比，领先其他资产类别，是市场交易的主力军。
据观点指数不完全统计，2025年1-9月内地共计发生42宗办公资产交易事件（统计项目包含办公楼、在建办公资产、含办公物业在内的商业综合体），总交易金额约398亿元。
对比上年同期，交易单数和交易总金额同比均出现不同程度的下滑，办公楼投资市场仍处于调整与重构阶段。
与此同时，观点指数注意到期间全国商办资产交易呈现核心城市集中、自用与投资需求双轨并行、困境资产处置与优质资产并购共存的格局。
其中，上海以16单交易、213.03亿元交易额领跑，占总交易金额的53.58%，深圳交易总金额紧随其后，头部城市引领作用显著，市场集中度进一步提升。同时，北京、佛山、杭州、郑州、苏州等也是资本及企业投资的重要选择。
从数据来看，资本及企业持续聚焦一线及新一线核心城市，尤其关注具备产业集聚效应和政策红利的区域，商办投资区域市场分化将持续。
聚焦买家层面，观点指数注意到，今年商办资产交易主体更集中，尽管整体上外资撤离，但金融机构、科技企业、政府平台公司、头部产业企业仍在谨慎入场，共同构成了市场的主要参与力量，中小投资者因风险承受能力低逐步退出。
具体来看，金融保险资金更偏好能带来长期、稳定回报的成熟商业资产，投资需求聚焦在头部优质资产，如上海、深圳等核心城市的优质写字楼，年内单笔交易均值超10亿元，典型交易案例包括中邮保险109亿购入上海博华广场等。
国有企业则侧重区域战略布局，如苏州工业园区国资联合产业基金收购丰隆汇项目。科技企业、上市公司、产业资本等以自用需求为主，典型案例如光线传媒收购奥林NEO大楼、爱尔眼科接手广晟科创大厦60%股权+债权项目等。
其中上市公司、实业公司等自用类买方，更关注区位与业务匹配度与空间定制化，标的多位于企业业务核心区，核心诉求是通过自有资产降低租赁成本、稳定办公场所，对短期资产增值敏感度较低。
据观点指数不完全统计，1-9月期间自用需求继续支撑商办投资市场的基本面，购买主体以科技企业、制造业、产业资金等为主。同时资产转型与法拍交易带来新的增长机会。
从交易方式来看，司法拍卖已从边缘处置方式转变为商办资产交易市场的重要补充力量，同时也是部分企业风险出清的重要渠道。从卖家背景来看，70%以上是资金链紧张的房地产企业，涵盖民营房企、地方国企背景房企以及项目公司等，卖家类型呈现显著的房企导向特征。
这类卖家以陷入财务困境的房企为主，核心诉求是通过司法强制执行完成资产变现，以偿还债务、优先化解流动性危机与法律风险，而非关注资产处置价格或收益。
对于陷入债务危机的房企，如泰禾集团、阳光城、佳程集团等，司法拍卖是其通过资产变现偿债的重要渠道，司法拍卖的强制性可推动资产快速出清。
年内观点指数统计的资产交易案例中，债务承压的房企通过司法拍卖的方式直接化解了超50亿元的关联债务，填补了市场化交易无法承接被动处置需求的功能空白。
与此同时，市场供需的矛盾也同步显现。据观点指数了解，司法拍卖平台上的商办资产仍保持较大供给规模，而一些资产因产权关系复杂、债务结构嵌套等问题，即便经过多次折价调整起拍价，仍难以吸引有效的买方，最终面临流拍困境。
不过，观点指数注意到司法拍卖标的并非都是劣质资产，其中包含多宗核心区位项目，如上海滨江国际广场1号楼、上海浦西佳程广场，虽为在建工程，但是都分别位于滨江商务区和浦西核心地段。
最终前者由格美集团的关联企业接手，后者吸引了中国信达以8.86亿元接盘。这类标的因核心区位及折价属性等优势，吸引了资金方，市场热度不逊于部分市场化交易。
整体来看，2025年1-9月全国商办资产交易市场，本质是核心城市优质资产稀缺与非核心资产过剩的供需矛盾在交易端的直接体现。
凭借区位优势、资产质量以及产业支撑等突出的优质写字楼资产，仍将是资本争夺的焦点，企业自用需求也将随产业升级持续释放，但非核心区域资产的交易活跃度仍需依赖市场供需改善。
未来，头部虹吸、尾部承压的格局或持续深化，核心城市优质商办资产仍将是大宗交易的主流标的。
除传统的大宗交易方式外，资产证券化已成为写字楼资产退出的重要金融渠道，形成投资、增值、再投资的良性循环，产品创新明显加速。
9月26日，中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划（简称“中铁诺德ABS”）于上交所成功发行，发行规模达25.6亿元。
该专项计划以中铁诺德三期项目为底层资产，通过资产证券化实现存量资产盘活。其交易结构创新性强，采用长达30年的超长期限布局，构建了穿越经济周期的稳健投资生态。
项目是保险资管公司首次担任管理人的商办物业持有型不动产ABS，也是中国中铁系统内首单同类项目，为行业提供了可复制的资产盘活路径。
据观点指数了解，市场首单写字楼持有型不动产ABS产品中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划于2024年12月24日在深交所正式挂牌，底层资产为广州环贸中心（ICC）写字楼及停车场，发行规模14.13亿元。
同时，上年年末成功发行的写字楼持有型不动产ABS产品还包括平安证券-中国铁建8.58亿元ABS，发行时间为2024年12月31日，同样以广州写字楼为底层资产，具体为广州南方铁道大厦（5-30层为写字楼，1-4层为商场）。该项目采用债转股增资模式，为央企首单同类产品。
持有型不动产ABS通过资产信用替代主体信用，以写字楼运营收益为核心偿债来源，实现权益型融资。
除此之外，同花顺数据显示，2025年1-9月期间，ABS市场新增发行项目1780只，发行总规模约16339亿元。
其中信贷ABS新增发行172只项目，发行总额约1866亿元。ABN产品新增发行460只，发行总额约4142亿元。企业ABS新增发行1148只，发行总额约10331亿元。
商业房地产抵押贷款是企业ABS市场的主力基础资产之一。2025年1-9月期间，该类项目共发行73只，累计募集资金约860亿元，而写字楼资产作为其中的关键组成部分，为整体发行规模提供了重要支撑。
从原始权益人来看，市场参与主体呈现高度多元化，其中地方国企与央企是绝对主力，例如，中交、中铁、华润等央企，以及上海地产、珠海华发、金融街、苏州新建元等地方龙头国企密集亮相，地方国企、央企等盘活存量的需求显著。
举例来说，金融街金嘉大厦资产支持专项计划于2025年5月成功发行，发行金额为50.21亿元，底层资产为北京金嘉大厦办公物业，票面利率2.39%，属于CMBS产品。
2025年1月，粤开-光大-广开投控商业物业1期资产支持专项计划在上交所成功发行，总规模8.05亿元。底层资产包括广州开发区、黄埔区核心地段的写字楼、商业及停车场，具体为科学城商业广场A1、A2、A4栋及总部经济区一期A9、A10栋等。
广发-横琴国际商务中心资产支持专项计划于2025年9月17日在上交所成功簿记发行。该专项计划以横琴国际商务中心一期约65万平方米优质办公及商业物业为底层资产，涵盖写字楼、商业及酒店等多元业态，是横琴粤澳深度合作区首单不动产资产支持证券（CMBS）。
申万宏源-华润置地重庆万象城资产支持专项计划于2025年8月5日成功发行，并于2025年9月25日起在深交所提供转让服务。该专项计划以重庆万象城商业综合体为底层资产，涵盖写字楼、商业及酒店等业态，总商业体量达50万平方米。项目是华润置地重庆万象城CMBS的续发产品，通过资产证券化盘活存量商业资产，进一步巩固其在重庆核心商圈的商业影响力。
对于希望保留资产长期所有权和经营权的业主，CMBS是更优的选择。项目以商业物业的抵押租金贷款为底层资产，不涉及股权变更。
同时，据观点指数了解，2025年发行的写字楼CMBS产品利率屡创新低。举例来说，7月发行的南昌地铁大厦CMBS以其2.0%的优先级利率，创下当时上交所同类产品最低纪录，表明市场对具备稳定现金流的核心区位写字楼资产的发展信心。
值得一提的是，尽管写字楼资产尚未纳入公募REITs发行范畴，但政策信号明确。2025年9月发改委“782号文”明确支持公募REITs通过扩募购入关联性资产，即有望通过扩募机制打开写字楼资产的发展空间。
现阶段，写字楼金融市场在政策催化下加速转型，持有型ABS与CMBS成为当前退出主力，而公募REITs的潜在扩容为长期发展提供战略支撑。开发商需把握政策红利，通过债务融资优化以及权益工具创新等，实现资产盘活与价值提升。
